来源：雪球App，作者： 榆叶飞云，（https://xueqiu.com/1044298390/268755852）
01
板块概况
淝河板块位于包河区中腹之地，北邻包河老城，东接东部新中心，西南紧靠骆港中央公园，地理位置得天独厚。随着淝河新中心确定，产业的迭代，城中村的拆迁，配套日渐完善，市场关注度居高不下，未来是必然崛起。
发展定位
淝河片区能级定位较高，属于合肥18个城市片区中心之一，同时，板块位居于老城、滨湖交汇核心板块。包河区总定位“安徽新中心、品质首善区”，其中，淝河片区发展定位和目标：淝河片区特色中心，依托关镇河水系，引入优质商业、文化、娱乐业态，打造特色商业休闲体验中心，成为产城融合、人文生态融合、乐活多元的宜居乐业的品质之城。
短期内将持续快速建设，直至发展成熟
淝河板块原是合肥最大的专业市场和物流集散地，拥有市区最大的城中村，整体公共设施落，工业、制造业集聚，产业落后，合肥市的人均绿地面积是13平方，淝河片区人均仅8平方，生态环境较差。
2016年11月合肥正式批复了《关于包河区淝河片区实施综合改造的意见》，自此淝河片区的改造开始踏上征程，2017年6月淝河板块正式启动改造。
1.0时代（2017-2022年），启动期，道路修建、市政建设、招商引资。随着龙川路、上海路、北京路全线通车，多条地铁陆续开建，淝河智慧生态中央公园、合肥一中教育集团淝河校区等大批利好落地，产业以中国视界、新东方总部为代表的高净值产业陆续进驻，板块发展全面蝶变；
2.0时代（2022年-至今），快速发展期，配套、社区建设。淝河发展重心全面转向郎溪路以北转移，该片区是淝河当前的主力供地区域，这里更为注重城市界面的更新和居住品质的升级，城市价值极速跃升；
3.0时代（未启动），快速及成熟期，商业引进、人口导入。规划奥特莱斯等大型商业落地，未来整个大淝河板块还将迎来价值的又一次跃升。
配套设施规划及现状
【教育】淝河片区在改造之初就规划了10所小学，5所初中，1所高中，让适龄儿童在家门口就能享受优质均衡的教育资源。目前，葛大店小学、王大郢小学、屯溪路小学（龙川路分校）、屯溪路小学（高铁路校区）、四十八中（祁门路校区）、四十八中(高铁路校区)已经投入使用；合肥一中（高中）教育集团淝河校区正在建设中，计划2024年秋季招生。
【医疗】规划2所三甲医院，目前在建合肥市第三人民医院新区（合肥市中医院），即将启用。
【商业】商业规划主要集中在”淝河新中心”，位于上海路、南淝河路、郎溪路及龙川路等多条城市主干道的合围区域，规划总面积约1276亩，依托关镇河水系、民国旧居，引入剧场演艺、线下娱乐、优质商业等业态，形成片区新型“商业+文旅”中心。目前包河万象汇招商中心已正式启动预计2024年开业。
【人文景观】 规划打造生态宜居的品质城区，淝河片区依托现状水系，形成“一环、一带、五廊、五公园、多节点”的开敞空间结构。目前淝河已经建成1760米智慧中央公园，淝河生态公园一期已开放，四期正在推进
【交通】便捷的市内交通系统 ，对老城区、政务区和滨湖区连接通畅，拥有合肥市区半小时通勤圈。板块内坐拥合肥三条地铁资源，并且内部已经形成四横五纵的主干道网。
三地铁：一号线、四号线、六号线（在建）
四横：东二环（当涂路）、东流路、祁门路、龙川路
五纵：包河大道、北京路、上海路、南淝河路、巢湖南路
【产业】如今的淝河已摆脱过去高耗能工厂的影子，产业结构全面升级，新东方总部、中国视界总部等实力强劲的企业先后进驻。目前产业定位：以“智慧生态、科创中心”为目标，强化产城融合，着力构建“数字经济港”，重点发展人工智能视觉全产业体系。
02
土地分析
淝河板块自2022年起宅地开始放量，当年成交建面高达111万方，占包河区成交建面的47%，连续3年是包河区的供地主力区域，近年淝河板块宅地成交楼面价稳定在1.2-1.3w/㎡。
根据淝河用地规划粗排， 0.1城市配套服务中心土地供给基本供完，出让宅地约剩余1块，0.2高端居住社交中心出让宅地约剩余17块，0.3人文生态产业中心出让宅地约剩余13块，共计剩余31块宅地，剩余宅地存量较大，2024年淝河将迎来大量供应，板块内将维持较强的竞争格局。
03
项目现状
淝河新房市场热度较高，市场供不应求，23年商品住宅整体成交出现量价齐升。从数据来看，淝河2023年1-10月宅地累计供应55.5万㎡，同比上升28%，累计成交59.2万㎡，同比上升98% ，成交均价稳定在2.3w元/㎡。
淝河片区的在售约有7个，其中万科朗拾森屿、四季臻邸为今年新开盘项目。这些楼盘大部分都是打造的低密住区，高层+中高层的产品规划。在产品的面积段上，多是100-150㎡左右的三房，也是目前市场的主流户型。在客户上，以合肥全域改善客户为主。
04
小结
淝河板块地势优越，交通便利，但供应宅地较多，住宅市场竞争激烈。
淝河板块进入快速发展期，目前1.0模块已开发较为成熟，2024年将重点发展2.0高端居住社交中心，区域内五金商贸城、装潢大市场集聚，外部环境复杂，城市界面不佳，居住环境受到影响；然而新房均价仅2.3w元/㎡，处于主城区价格低洼，刚改、改善上车的最佳地带，市场热度居高不下。如此，地产板块在24年将迎来位置与市场的共振，建议避开五金商贸城、装潢大市场集聚区积极布局。